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A importância da formalização e da instrumentalização jurídica adequada nas hipóteses de financiamento de Ativos Não Financeiros

Por Alexandre Gomes Ribeiro de Faria e Ana Karine Santos Politano

1. Contexto das operações com ativos não financeiros

É cada vez mais frequente que as cooperativas de crédito possuam, em seus ativos, estoques de bens imóveis não destinados ao uso próprio - atualmente classificados como ativos não financeiros mantidos para venda, oriundos de processos de dação em pagamento, adjudicação, consolidação de propriedade em alienações fiduciárias, reintegração de posse, ou simplesmente por desuso. Naturalmente, essas cooperativas buscam realizar tais ativos, alienando-os aos seus próprios associados, sendo essas operações, via de regra, viabilizadas por meio de financiamentos próprios.

2. Natureza jurídica das operações

Esse tipo de operação envolve dois atos de naturezas distintas: um ato cooperativo, segundo a Lei 5.764/71, que nasce da concessão de crédito, e um ato comercial, resultante da venda de um bem. O ato cooperativo – cuja principal característica é a intermediação financeira – não pode ser considerada uma prática comercial, razão pela qual não configura operação de mercado nem contrato de compra e venda de bens, produtos ou mercadorias. Já o ato comercial decorre das práticas mercantis atípicas, totalmente alheias ao objeto principal de uma cooperativa de crédito.

Importante destacar que, embora a origem do bem envolvido na dação em pagamento decorra da liquidação de uma ou mais operações de crédito, sua natureza jurídica é de um negócio jurídico bilateral, oneroso e real, uma vez que implica na entrega de um bem. Quando há cessão de crédito, seu efeito principal é a extinção da dívida - o que também se verifica nas hipóteses de adjudicação e consolidação da propriedade.

Ademais, nos termos do artigo 357 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), ao se anuir com a dação em pagamento da dívida contraída, a relação entre as partes passa a ser regida pelas normas do contrato de compra e venda, quando houver entrega de coisa corpórea. Quando se tratar da transmissão de um crédito de titularidade do devedor, aplica-se, por analogia, o regramento da cessão de crédito, conforme dispõe o artigo 358 do mesmo diploma legal.

3. Instrumentos jurídicos aplicáveis

Diante disso, qual seria o instrumento jurídico mais adequado para formalizar essas operações mercantis envolvendo a venda de imóveis não de uso? Uma solução frequentemente adotada é a celebração de um contrato particular de compromisso de venda e compra.

4. Requisitos legais e forma contratual

Por se assemelhar a uma transação imobiliária, tal instrumento deve observar os requisitos de validade do negócio jurídico previstos no artigo 104 do Código Civil, quais sejam: agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não proibida por lei.

Contudo, mesmo sendo um instrumento juridicamente válido e com eficácia entre as partes, há situações em que o contrato é firmado sem contemplar, plenamente, os requisitos indispensáveis à adequada manifestação de vontade dos envolvidos. Além do que se pode suscitar acerca do risco de insegurança jurídica em não havendo cláusula de irrevogabilidade no instrumento particular.

Nesse contexto, a escritura pública de compra e venda de bens imóveis se apresenta como a forma mais segura de formalização do negócio, por ser lavrada por Tabelião de Notas - autoridade dotada de fé pública nos termos da Lei nº 8.935/94, produzindo efeitos erga omnes, ou seja, válidos não apenas entre as partes, mas também perante terceiros.

Apesar disso, é prática recorrente as cooperativas optarem por constituir contratos preliminares, cujos atos precedem o processo de formalização da transferência definitiva da propriedade do imóvel, sem a lavratura da escritura pública perante o competente Cartório de Registro de Imóveis.

Tal prática encontra respaldo no artigo 462 do Código Civil, que estabelece que “o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado”.

Dessa forma, é possível afirmar que, desde que o contrato particular atenda a todos os requisitos legais previstos na legislação, não se exige, de imediato, a lavratura da escritura pública.

No entanto, não se pode perder de vista que, embora a legislação brasileira permita a celebração de propostas, ajustes ou contratos preliminares, é certo que o artigo 463 do Código Civil confere às partes o direito de exigir a celebração do contrato definitivo. Isso decorre da lógica própria dos contratos preparatórios: eles não visam, por si sós, produzir todos os efeitos finais do negócio jurídico, mas sim preparar e vincular as partes à posterior formalização.

5. Registro e efeitos perante terceiros

Nesse sentido, a prática registral imobiliária no país reconhece que o contrato preliminar cumprido pode ser levado a registro – como ocorre, por exemplo, nos casos de compromissos de compra e venda sem cláusula de arrependimento. Isso porque, quando o compromisso contém cláusula de arrependimento, a princípio, não é possível exigir judicialmente a celebração do contrato definitivo, nem registrá-lo no cartório de imóveis, pois o negócio foi celebrado admitindo a possibilidade de que uma ou ambas as partes possam desistir do contrato preliminar, sem qualquer consequência jurídica vinculante.

Ressalta-se, por fim, que embora o artigo 108 do Código Civil exija a escritura pública para negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente, há exceção quando a operação for garantida por alienação fiduciária. A Lei 11.076/2004, que alterou o artigo 38 da Lei 9.514/1997, prevê expressamente que os contratos indicados podem também ser celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Portanto, nas operações de compra e venda de imóveis, que ainda não tenham sido formalmente publicizadas por meio do registro imobiliário, é essencial que a cooperativa observe, além dos requisitos legais de validade do negócio jurídico, se o instrumento contratual foi elaborado em conformidade com os preceitos normativos que proporcionem maior proteção jurídica à entidade, sem cláusula de arrependimento, com a assinatura de testemunhas, conforme exigência do artigo 784 do Código de Processo Civil e, preferencialmente, garantido por alienação fiduciária.