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Aprimoramento das regras relativas ao tratamento do crédito e das garantias e às medidas extrajudiciais para recuperação de crédito

Por Alexandre Gomes Ribeiro de Faria e Ana Karine Santos Politano

O presente artigo versa sobre as inovações das regras relativas ao tratamento do crédito e das garantias e às medidas extrajudiciais para recuperação de crédito, tendo como ponto de partida uma análise sobre os primeiros dois artigos da Lei nº 14.711 (Marco Legal das Garantias – PLP 4.188/2021), sancionada em 30 de outubro de 2023, discorrendo acerca dos elementos que envolvem, além do tratamento do crédito e das garantias e medidas extrajudiciais  para recuperação de crédito,  a alienação fiduciária de coisa imóvel prevista na a Lei nº 9.514/1997.

Entre as substanciais inovações trazidas pelo normativo legal, previstas nos parágrafos 3º e 4º do artigo 22, está a possibilidade de criação de ônus sucessivos sobre bens imóveis por meio da constituição de alienações fiduciárias das respectivas propriedades supervenientes, tendo seu efeito condicionado ao cancelamento das alienações fiduciárias anteriores. Por outro viés, não se trata de constituição de propriedade fiduciária sucessiva, mas sim da alienação fiduciária da propriedade superveniente, da qual o fiduciante se torna titular quando do cancelamento da propriedade fiduciária que estava no patrimônio do credor anterior.

Além disso, o parágrafo  5º institui que credor fiduciário que pagar a dívida do devedor fiduciante comum, substitui a figura do sujeito originário da relação obrigacional sub-rogando-se em seus direitos, privilégios, no crédito e na propriedade fiduciária em garantia, nos termos do inciso I do caput do artigo 346 do Código Civil, Lei nº 10.406/2002.

Outro aperfeiçoamento não menos importante instituído pelo Marco Legal das Garantias está relacionado aos créditos contraídos pela massa falida durante o procedimento concursal correspondente às garantias fiduciárias no processo de recuperação judicial, conforme disposto no parágrafo 3º do artigo  49 da  Lei 11.101/2005, que regula a recuperação judicial, extrajudicial e a falência da sociedade empresária e que alcança todos os credores fiduciários, mesmo aqueles decorrentes da alienação fiduciária da propriedade superveniente, reconhecendo que os créditos garantidos por alienações fiduciárias sucessivas não se submeterão aos efeitos da recuperação judicial por serem considerados créditos extraconcursais.

Em se tratando de avanços do instrumento jurídico que serve de título ao negócio fiduciário, o Marco Legal das Garantias amplia as condições previstas no artigo 24 da Lei nº 9.514/97, no que se refere à estimação ou o valor máximo da dívida, determina a inclusão de cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização, por sua conta e risco do imóvel objeto da alienação fiduciária, excetuada a hipótese de inadimplência e a cláusula que disponha sobre os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária, promoção de leilão público, bem como a previsão para situações de operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de 2 (dois) ou mais imóveis, na hipótese de não ser convencionada a vinculação de cada imóvel a 1 (uma) parcela da dívida, previstos nos artigos 26-A, 27 e 27-A da Lei.

Já a principal mudança no artigo 26 da Lei nº 9.514/97, introduzida pelo parágrafo 1º- A, está na ampliação geográfica na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, onde a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes, o que antes se limitava à intimação pelo oficial do competente Registro de Imóveis e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.

Do mesmo modo, o parágrafo 3º na nova redação prevista no artigo 26 vem estabelecer que se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no artigo160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).

Ao modificar o artigo 26-A, Lei nº 9.514/97, o legislador buscou regular os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, não alcançado as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795/2008.

Da mesma maneira, ao introduzir os parágrafos 3º, 4º e  5º do artigo 26, o legislador altera regras sobre o segundo leilão, prevendo que será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, somadas as despesas, emolumentos cartorários, prêmios de seguro, encargos legais, tributos e taxas de condomínio e, não havendo lance que atenda ao piso definido para arrematação, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. Por fim, a extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição associada à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida.

O artigo 27 da Lei nº 9.514/97 também sofreu importantes alterações, ampliando de 30 (trinta) para 60 (ssesenta) dias o prazo para o fiduciário promover leilão para a alienação do imóvel, contado da data do registro de que trata o parágrafo  7º do artigo 26 da lei. Dispõe no seu parágrafo  2º que na hipótese de não ser alcançado o maior lance oferecido no segundo leilão, poderá ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a pelo menos metade do valor de avaliação do bem.

Simultaneamente, ao introduzir o parágrafo 5º- A no referido artigo 27, determina que se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no parágrafo 4º do art. 26-A da lei.

Por fim, otimiza o artigo 27 com os parágrafos 11º e 12º estabelecendo que os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia e os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda.

 

Não diferente, a Lei nº 14.711 (Marco Legal das Garantias) trouxe importantes inovações para os casos de operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de 2 (dois) ou mais imóveis, onde por meio da introdução do artigo 27- à Lei nº 9.514/97 é previsto que na hipótese de não ser convencionada a vinculação de cada imóvel a 1 (uma) parcela da dívida, o credor poderá promover a excussão em ato simultâneo, por meio de consolidação da propriedade e leilão de todos os imóveis em conjunto, ou em atos sucessivos, por meio de consolidação e leilão de cada imóvel em sequência, à medida do necessário para satisfação integral do crédito, preconizando no parágrafo 1º do referido artigo, que na hipótese de excussão em atos sucessivos, caberá ao credor fiduciário a indicação dos imóveis a serem excutidos em sequência, exceto se houver disposição em sentido contrário expressa no contrato, situação em que a consolidação da propriedade dos demais ficará suspensa. 

Já nos parágrafos 2º, 3º e 4º do artigo 27-A, o legislador buscou incrementar os procedimentos a serem observados na promoção de leilões, onde o credor fiduciário promoverá nas matrículas dos imóveis não leiloados a averbação do demonstrativo do resultado, devendo encaminhar ao devedor e, se for o caso, aos terceiros fiduciantes, por meio de correspondência dirigida aos endereços físico e eletrônico informados no contrato.  

Na hipótese de não se alcançar a quantia suficiente para satisfação do crédito, a cada leilão realizado, o credor recolherá o imposto sobre transmissão intervivos e, se for o caso, o laudêmio, relativos ao imóvel a ser excutido, em seguida, requererá a averbação da consolidação da propriedade e, no prazo de 30 (trinta) dias, realizará os procedimentos de leilão nos termos do art. 27 da lei. Por fim, satisfeito integralmente o crédito com o produto dos leilões realizados sucessivamente, o credor fiduciário entregará ao devedor e, se for o caso, aos terceiros fiduciantes, o termo de quitação e a autorização de cancelamento do registro da propriedade fiduciária de eventuais imóveis que restem a ser desonerados.

Nesse sentido, como se observa, a Lei nº 14.711/2023, conhecida como o Marco Legal das Garantias, aprimorou as normas relativas às garantias, especialmente nas alienações fiduciárias de bem imóvel, com medidas mais rigorosas a favor do credor fiduciário, objetivando o cumprimento da obrigação e o pagamento do débito pelo devedor fiduciante.